Por Rubya Floriani, Camila Pádua e Damiane Muniz.

Em março de 2022, foi publicado acórdão do julgamento do Tema 1.113 pelo STJ, que trata da legitimidade da adoção do valor venal do imóvel como referência para a fixação da base de cálculo do ITBI.

Na oportunidade, o STJ estabeleceu as seguintes teses:

1. a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2. b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
3. c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Com essa decisão, foi negado aos Municípios a pretensão em adotar o valor venal do bem imóvel como piso para a base de cálculo do ITBI, prevalecendo assim o valor da operação declarado pelo contribuinte, ainda que inferior ao valor venal atribuído pelo Município. Esse valor, por sua vez, somente poderá ser desconstituído por meio de instauração de processo administrativo próprio.

A decisão, apesar de adotada em um caso específico que envolve um contribuinte do Município de São Paulo, deverá ser aplicada para todos os processos em trâmite no território nacional que tratarem da mesma controvérsia.

Diante dessa decisão, o Município interpôs recurso ao STF (Recurso Extraordinário) buscando o reconhecimento de que a base de dados do ITBI deve ser o valor da operação ou o valor venal do imóvel, o que for maior. O recurso foi admitido e remetido para julgamento em abril de 2023, no entanto, ainda não foi julgada a existência de repercussão geral no caso.

Dessa forma, com o recente posicionamento apoiado pelo STJ, as ações em trâmite devem seguir a tese por ele firmada. No entanto, existe a possibilidade de interposição de Recursos Extraordinários por parte dos Municípios, buscando a superação do entendimento atual pelo STF.